การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องทำ"สัญญาจะซื้อจะขาย"หรือไม่

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องทำ"สัญญาจะซื้อจะขาย"หรือไม่

สัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อจะต้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้น ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น จะต้องมีการหาข้อมูล และตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่การเสียเงินเสียเวลาในภายหลัง ซึ่งจะไปยังขั้นตอนการวางมัดจำ และทำสัญญาซื้อขาย

สำหรับ "สัญญาจะซื้อจะขาย" ถ้ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกครั้งจำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ คำตอบก็คือไม่จำเป็น เพราะผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันด้วยวาจาก็ได้ เมื่อถึงเวลาก็นัดเจอกัน ชำระเงินแก่กัน ทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดินก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย แต่ในความเป็นจริงอาจจะไม่ได้เรียบง่ายอย่างที่คิด เพราะการเบี้ยวไม่ทำตามที่ตกลงกันมีความเป็นไปได้สูงมาก ดังนั้นเพื่อลดปัญหาการเบี้ยวไม่ทำตามสัญญา จึงควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งในอีกความหมายหนึ่งก็คือ “สัญญาจะซื้อจะขาย”
“สัญญาจะซื้อขาย”ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายสามารถทำกันเองก็ได้ เพราะทุกวันนี้แม้จะมีแบบสัญญาจะซื้อจะขายของทางราชการที่กำหนดให้ผู้ขายต้องยึดปฏิบัติ แต่การซื้อขายอสังหาฯ บางทีก็ไม่ได้ยึดตามนั้นทั้งหมดเสมอไป โดยหลักการแล้วขอเพียงให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงครบถ้วน มีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายก็เป็นอันใช้ได้ ซึ่งประเด็นสำคัญที่ต้องมี ได้แก่

  • 1.ข้อความที่ระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้ เพราะเป็นการลงนามเพื่อการซื้อและการขายมิใช่เพื่อการอื่นใด
  • 2.ข้อความบ่งชัดว่า ใครเป็นผู้ซื้อ ที่อยู่หรือภูมิลำเนาของผู้ซื้อที่สามารถติดต่อได้
  • 3.ใครเป็นผู้ขาย นั่นคือ เจ้าของที่ดินและบ้านที่จะทำสัญญาซื้อขาย หากเป็นนิติบุคคลเป็นผู้ขายจะมีข้อความระบุถึงกรรมการผู้จัดการหรือกรรมการผู้จัดการที่มีอำนาจทำสัญญาแทนนิติบุคคลนั้น รวมทั้งระบุหมายเลขจดทะเบียนของนิติบุคคลไว้ด้วย ในกรณีซื้อจากโครงการจะต้องตรงตามที่โฆษณาไว้ ในกรณีเป็นนิติบุคคลควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือ ดูการกู้เงินจากสถาบันการเงินต่างๆ รวมถึงข่าวสารตามหน้าหนังสือพิมพ์ และที่อยู่สามารถติดต่อได้
  • 4.ข้อความที่ระบุชัดเจนถึงทรัพย์สินที่ขายว่าคืออะไรอย่างแน่ชัด อ้างอิงได้ โดยต้องระบุว่าเป็นโฉนดเลขที่เท่าใด ตั้งอยู่ในท้องที่ใด ขนาดที่ดิน หากเป็นการซื้อขายพร้อมบ้านต้องระบุรูปทรง แบบบ้านด้วย
  • 5.ต้องระบุชัดเจนถึงราคาของที่ดินและบ้านที่จะซื้อขายนั้น ทั้งนี้ ราคาที่ระบุในสัญญาจะเป็นราคาคงที่ในวันเซ็นสัญญา ไม่ว่าราคาตลาดจะเปลี่ยนแปลงไปเท่าใด
  • 6.ระบุถึงการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อนั้นย่อมโอนให้ผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน แต่จะมีผลตามกฎหมายก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน ในการโอนกรรมสิทธิ์จะระบุผู้รับผิดชอบค่าโอนด้วย ซึ่งมักจะเป็นผู้ซื้อที่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 
  • 7.ข้อบังคับจากกฎหมายแพ่งว่าด้วยการซื้อขาย ซึ่งอนุญาตให้คู่สัญญาทำสัญญากันว่าจะไม่ต้องรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่อง ทั้งนี้ ความรับผิดชอบเมื่อเกิดความชำรุดนั้นเป็นของผู้ขาย
  • 8.ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับพื้นที่ดิน โดยปกติการซื้อขายบ้านพร้อมอยู่มักจะไม่ค่อยมีปัญหานี้ แต่ผู้ซื้อก็ควรรอบคอบซักนิด ตรวจสอบรังวัดซ้ำกับหมุดหลักเขต

ก่อนทำสัญญาจะซื้อ หรือสัญญาวางมัดจำนั้น หากเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดินผู้ที่จะซื้อควรตรวจสอบสำเนาโฉนดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง รวมถึงตรวจสอบทะเบียนบ้านเพื่อยืนยันสิทธิของเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของที่ดินเดิมเสียก่อน เรื่องการวางเงินมัดจำ ต้องขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้จะซื้อ และผู้จะขาย โดยเงื่อนไขต่าง ๆ จะต้องมีระบุไว้ในเอกสารสัญญาอย่างชัดเจน จะเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายนี้แม้จะต้องเขียนเองก็ไม่ยากอย่างที่คิด ส่วนถ้าจะใช้สัญญาจะซื้อจะขายแบบสำเร็จรูปหรือแบบที่มีคนอื่นเขียนไว้แล้ว ก็ต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดรอบคอบทุกครั้งก่อนจะลงลายมือชื่อ ปัญหาต่างๆ จะได้ไม่เกิดขึ้น